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中信、申万看中国地产何去何从 |
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日前，中信证券和申银万国两大机构从宏观及日前出台的《物权法》对房地产的影响进行了分析，对于他们的分析结论，投资者可辩证参考。 中信证券王德勇、段海瑞在分析报告中指出，中国房地产市场化在取得巨大成绩的同时，负效应逐渐显现。房价大幅上涨抑制了其他消费、“泡沫”争论直接引发对金融体系安全的担忧、财富效应拉大了贫富差距、多数人买不起房造成社会不安定、行业不能实现优胜劣汰的格局迟迟得不到改善。房地产行业牵涉了太多的利益群体，成为滋生腐败的温床；开发商享有了大部分的土地增值收益。伴随着城市化的过程，落后地区的财富迅速通过购房的形式向发达地区转移，加大了地区间的不平衡。 分析师认为市场的错位和政府的缺位共存，是房地产负效应出现的根本原因。当前房地产问题的根源在于要依靠惟一的房地产市场来实现房地产所有的功能。这样依靠以营利为目的的市场解决社会保障问题造成了市场的错位。而政府没有履行其应该履行的社会保障功能，造成了政府的缺位。 积极的财政政策已经趋于稳健，投资拉动经济增长已经演化为抑制投资过热；亚洲金融危机后承诺人民币不贬值已经过度到防止人民币过快升值；效率优先兼顾公平的发展策略已经成为公平与效率并重；鼓励一部分地区先发展起来已经被各区域共同发展替代；构建和谐社会、缓解社会矛盾已经成为最强音。与1998年迥异的产业生态环境要求房地产顺势而变。 中信证券分析强调，从政府工作报告中透露出强烈的谋变信号。第一，与历年政府工作报告相比，06年政府工作报告对房地产进行了重点强调，预示着强烈的调控信号。第二，与“国六条”相比，淡化了房地产的重要支柱产业地位，强化了调控求变预期。 中国房地产必然是走一条市场手段和政府保障相结合的“中间路线”。房地产是典型的政府主导型产业，围绕着这一条产业中间路线，政府未来的调控方向基本可以明确：一方面，要建立一个有效健康的商品房市场；另一方面，要恢复政府的住房保障功能。从“右”往“左”偏的“中间路线”动了房地产企业的奶酪，“左”的力度决定了投资风险的高度。如果说全部房地产市场化的路线是“右”的话，那么全部靠保障性住房供应路线就是“左”。从“右”往“左”偏的“中间路线”动了房地产企业的奶酪。随着宏观调控的渐行渐进，“左”的力度是最大的变量，“左”的力度将直接决定投资风险的高度。 中信证券的结论：地产股投资存在较高的风险。两会过后，房地产再次步入政策的密集出台期，徘徊在十字路口的地产业何去何从，我们拭目以待。此间，房地产行业面临巨大的不缺定性，意味着投资地产股存在较高的风险，谨慎起见，依然维持行业“中性”的投资评级。 申银万国对于《中华人民共和国物权法》对地产公司的影响进行了分析，指出其直接影响甚微，但对规范房地产行业、推动行业长期健康发展有积极作用。 “住宅建设用地使用权期间届满后自动续期”解除了购房者（尤其是外资投资者）对土地使用权到期后国家收回房屋的担心，对人们的购房欲望起到了正面作用。《物权法》为开征物业税提供了法律基础，其出台的目的首先是对现有房地产的各项税费进行合并和简化，其次才是对房地产市场的调控。分析师认为其对房地产市场、房价及上市公司的影响取决于：取缔现有哪些税种或费用；征税对象范围的大小；税基及税率大小。 申银万国分析，如果用物业税代替土地出让金，必然会使房价下降，但开发商利润可能不降反升。但是，取消土地出让金涉及到新旧房产的区别征收，并影响地方政府财政收入，因此，这虽然是种必然趋势，但近期全面实行的可能性不大。如果不取消土地出让金，而只是将现有的房地产税、城镇土地使用税等进行合并征收，物业税的税赋规模可能与原来的房地产税赋相当。因此，对持有大量出租型物业的上市公司影响不会很大。但是，如果物业持有者原被免征房地产税，物业税的征收必然带来一项新的现金支出。 住宅原来一直未被征收房地产税，申银万国认为未来全面征收物业税的可能性仍然不大。出于调控目的，国家可能会对出租型、第二套、大面积房地产征收物业税，增加投资性住房的持有成本，对投资性购房需求产生一定的影响。但是，强大的自住需求才是支撑现在及将来房价上涨和房地产市场繁荣的绝对因素，整个房地产市场总体发展方向不变，房价仍然会处于上升趋势。 申银万国的结论：《物权法》本身对房地产市场及上市公司是一种利好，继续看好房价，看好以物业出租为主的房产公司，看好拥有大量土地储备和具有多种融资渠道的开发型公司。维持浦东金桥“买入”的投资建议，维持万科A、张江高科、金融街、金地集团、苏州高新、天房发展、上实发展等公司“增持“的投资建议不变。 结论的风险：将继续关注物业税的进程，其开征对投资者的心理影响可能大于实质影响，从而引起房地产上市公司股价的波动。今年的房地产调控重在对已有政策的落实和实施。请投资者关注土地增值税、廉租房以及经济适用房的实施细则的出台。 |
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