近年来，随着经济结构的转型以及电商经济的发展，高标准物流仓库（下文统称“高标仓”）市场越来越成为地产投资热点。2021年6月，首批基础设施公募REITs产品在沪深交易所上市，在首批发行的9支公募REITs产品中，有2支是以高标仓为底层资产的REITs，体现出资本市场对高标仓的关注和资产配置达到前所未有的高度。

早在2014年，基汇资本的投资部副董事总经理林麟便洞见了高标仓市场前景，带领基汇资本投资团队投资3亿美元开始布局现代物流仓库开发项目。在对比中国与美国的物流成本时，林麟发现，我国高标库占据仓储总量的7%，远低于美国的20%。由此造成的结果是中国每平方米储面积的物流成本约为美国的1.5倍，达2025美元/方。为此林麟判定，高标准仓储物流市场投资是降低物流成本，助推物流市场改革以及建立中国现代物流体系的关键。

与传统仓库相比，高标仓建筑结构科学，运行效率更高。但受到经济水平以及技术经验限制，我国的高标仓发展起步慢，数量少，在西部地区尤甚。一方面，受经济结构影响，传统高标仓需求方以技术密集型产业为主，如生物医药、生鲜冷链等，主要集中于西部经济发达地区，西部地区需求乏力，另一方面，由于仓储物流行业对当地的税收贡献非常有限，因此地方政府的仓储用地出让意愿往往显著低于制造业的工业用地。

在投资多集中于粗放式仓储物流市场时，林麟看出对于只追求短期收益、而缺乏可持续经济贡献的单纯仓储地产开发模式的缺陷以及高标仓投资在租金收益以及土地增值前景的潜力。早在2015，林麟在西安开始投资布局现代物流仓库。通过在广州、昆山、嘉兴等各个地区开展投资，林麟带领基汇资本在全国范围内参与高标仓市场的布局谋划，为资本积累奠定长效发展机制，同时助推现代物流转型升级。

高标仓需求端持续发力

高标仓，即“高标准仓储物流设备”，它不是传统意义上的“仓库”或者“仓库管理”，而是起到了资源提供者的角色，身兼储存保管、装卸搬运、货物配送等多种功能，处于物流的中心枢纽。与传统仓库相比，高标仓运行效率更高，土地和人工的成本更低供应链管理服务链条更长，附加值更高，创造的收益更加多元。

“高标仓发展趋势与我国供给侧改革，生产要素最优配置，提升经济增长质量的长期发展方向相符。”在阐述投资背景时，林麟充分肯定了高标仓在推进中国供给侧改革，优化生产要素配置，以及促进经济提质增效方面的作用。特别是在当今时代背景下，移动互联网的发展推动电子商务、冷链生鲜、生物药品等领域持续扩张，对高标准仓储物流设备的需求持续发力，体现出林麟投资布局的前瞻性与准确性。

1. 电商产业需求扩张

近年来，电商产业快速发展，在国内仓储物流中的比重持续扩张，电商物流成为支撑我国高标仓行业发展的主要动力，是高标仓的重要客户。数据显示，2021年，单位与居民物品物流总额达到10.8万亿元，同比增长10.2%，在从租用面积方面，电商类客户在高标仓中的占比已超过一半，为55%。

西安是中国西北部的新兴物流中心，是“一带一路”的主要受益者之一。然而，彼时西安66万平方米的高标仓总库存仍然落后于成都（153万平方米）和重庆（91万平方米）等类似城市。基于其广阔的物流前景，林麟将西安视为中国西部建立国家物流组合的战略投资地位，选择西安西北区域作为投资区域。目前，西安正面临着由少数电商寡头向多元行业租户结构转变。受需求端的结构性变化，需求稳定性提升，能够减少单一行业波动带来的大面积退租风险。同时，随着快递快运企业仓储需求的快速增长，针对第三方物流的定制仓库和仓储改造成为业主差异化竞争的手段之一。林麟判定，通过增加双边库产品供给，满足高周转货品所带来的快速装卸货需求在提前锁定大面积、长租期快递快运客户，能够使得投资在加速项目去化的同时获取一定租金溢价。

2. 冷链市场长足发展

随着我国经济稳定发展，城镇化进程稳步推进，居民消费水平逐年提高，居民饮食结构的不断升级，促使生鲜类食品的消费量逐年增加，从而推动我国冷库需求增长。经冷库视界需求模型测算，2021年我国冷库租赁需求规模达到794亿元人民币，且接下来4年预计将以9%的复合增长率持续增长。

通过研究冷链市场，林麟发现在我国现存冷库中，传统冷库仍是主流，高标冷库占比较低。“下游市场的冷库需求升级必然导致供给扩张。”在高标仓用途分配中，林麟将高标冷库建设作为规划重点。在冷库经营模式中，他提出采用“大房东+自运营”的模式，在获取租金收入和运营收入的同时还持有产权，未来可享有土地增值红利。同时，由于向用户提供了租赁以外的增值服务，土地利用模式能够更好满足用户的需求。

高标仓市场在现代物流发展的大环境中面临着机遇与变革。林麟带领基汇资本在高标仓市场的投资适应了宏观经济的发展，是对居民消费升级、第三方物流稳步增长以及电商生产链条扩张的预见，也是降低物流成本，促进中国现代物流设施设备与发达国家接轨的重要力量。通过投资打造高标准仓库设施，林麟与基汇资本将持续保证高质量、高效率的物流产业发展，推动行业转型升级。（文/陈蕴）

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