2018年07月18日  星期三
北京房价不均或致五环内南北差异触线
2018年05月08日来源:证券日报
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■本报记者 杜雨萌

昨日,北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》,正式向社会公开征求意见。通知规定,限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的,由开发建设单位按限价规定自行销售;比值不高于85%的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

58安居客房产研究院北京分析师李震在接受《证券日报》记者采访时表示,政策落地后,经由政府收购的共有产权房,将大大压缩限价房的牟利空间,也将打压很多购房者“买到就是赚到”的“非住”动机,有利于促进限房价项目真正回归“房住不炒”的目的。

此次姗姗来迟的限价房新政,虽然仍处于征求意见阶段,但政策框架已经清晰。然而,在思源地产副总经理郭毅看来,仍有悬念的莫过于限价房的评估价格如何界定,以及哪些项目可能会触及85%而被转化为共有产权房。

郭毅表示,市场价格的评估可能会依据二手房及新房价格做出综合评定。二手房价格虽然因限购限贷导致需求大减,房价回落,但明显降价的项目却存在房龄老、面积小、物业差的短板,与新房的品质存在明显落差。如果评估价格是综合新房与二手房售价而定,那么首先可以剔除五环外限价房转为共有产权房的可能。而对于五环内的少量限价房项目也需区别对待。

“由于北京存在南北房价落差,因此,无论是对标新房还是二手房价格,城北五环内,特别是二环三环的限价房有可能会达到限售价占评估价的比值低于85%的标准,从而被转化为共有产权住房。而城南无论是新房的价格管制还是二手房的市场价格,均处于相对偏低的水平,因此,虽然同样处于核心城区,有可能出现京北项目触线京南项目过关的现象。”郭毅表示。

值得关注的是,此次通知除了明确85%的项目红线外,在坚持刚需优先的基础上亦兼顾了改善需求,还明确了限房价项目收购的具体操作。

“总的来看,此次北京限价房新政提出的85%红线设定比例,对于目前已经推出的限价房地块来说,仅有少量项目或将受到影响。”李震指出,就目前征求意见稿来看,被转换为共有产权房后如何定价,还需在未来进一步明确。

京城首套房贷款利率上调银行扩至10家 中介提醒“面签要趁早”

■本报见习记者 刘萌

五一前夕,包括购房资质审核时间缩短、个别银行将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁、借款人年龄与贷款期限之和延长至不超过75年、降准等多个影响楼市的相关政策发布。

《证券日报》记者上周走访调查多家银行和房产中介发现,自5月7日起,北京地区多家银行已经或准备将首套房贷款利率从基准利率上浮5%调整为上浮10%;另有少数银行首套房贷款利率为基准利率上浮20%-30%。

多家银行上调首套房贷款利率

近日,《证券日报》记者走访了北京地区的工商银行、大华银行、汇丰银行、兴业银行、农业银行、邮政储蓄、光大银行、北京银行、南京银行、浦发银行、华夏银行等在内的11家银行的网点。

其中,对于首套房贷款利率,1家银行表示最低上浮5%,通常批准基准上浮10%;6家银行表示最低上浮10%;1家银行表示最低上浮10%,而且通常批准基准上浮15%-20%;1家银行表示最低上浮25%;1家银行表示最低上浮30%。

以某股份制银行为例,该行目前对于首套房贷款利率最低可申请到基准利率上浮10%。不过,当《证券日报》记者咨询时,个贷经理提醒道:“首套房贷款利率上浮10%的情况只能说还有,但是一般都申请不到,通常批准基准上浮15%-20%。放款周期大概是抵押后一个月,目前有额度,但是需要排队。”

在另一家股份制银行朝阳区某支行,工作人员表示:“如果资质、工作单位、收入等都符合标准,申请到基准利率上浮10%应该没问题,不过我们支行业务比较多,房本抵押后一个月肯定放不了款。”

在某城商行,工作人员则表示:“目前首套房贷款利率最低上浮30%,贷款300万元以下在房本抵押后一周左右放款,贷款300万元以上放款周期为房本抵押后半个月。”

在某外资行,工作人员告诉《证券日报》记者:“4月初开始,我行首套房按揭贷款利率最低按基准利率上浮25%执行,二套房与首套房利率差异化,利率上浮26%,以面签时间为准。”

融360发布的截至4月30日的数据显示,在29家北京地区银行中,11家银行首套房贷利率为基准利率上浮5%,15家为基准利率上浮10%,1家为基准利率上浮15%,2家为基准利率上浮20%。不过,11家标注最低上浮5%的银行全部显示通常批准利率为比基准利率上浮10%。

首套房贷款利率的上调,意味着买房的成本增加。《证券日报》记者简单计算,按照贷款100万元,贷款25年,等额本息还款法,贷款利率是基准利率1.05倍时,月供为5930.69元,利息总额为779207.43元;当利率提高到基准利率的1.1倍时,月供增加到6075.36元,利息总额为822607.23元。也就是说,每百万元贷款,月供增加144.67元,总利息增加43399.8元。

房产中介提醒加快面签流程

5月3日,某房产中介的经纪人告诉《证券日报》记者,“我们收到公司紧急通知商贷利率调整”。记者了解到的情况显示:工商银行通知,5月7号之前出网签合同且在5月31号之前审批通过,首套房利率可以继续执行基准利率上浮5%;5月7号之前客户业主办理面签,后补网签,且在5月31号之前批贷,首套房利率可以继续执行基准利率上浮5%;否则上浮10%。农业银行通知,5月7日前网签,且在5月30日之前审批通过,利率上浮5%;5月7日后出网签的,及5月7日前出网签5月30日后批贷的,利率上浮10%。邮政储蓄银行通知,5月10日以前网签的,5月31日之前批贷,首套房利率上浮5%;5月10日以后网签的,首套房利率上浮10%。

上述经纪人告诉本报记者:“组合贷模式下,目前商贷部分的利率还是基准利率上浮5%,目前没调整,仅仅是纯商贷调整了利率水平。”

同时,他还提醒记者:“虽然目前其他银行首套房贷款利率大多还是上浮5%,但是按照以前银行的一些做法,陆陆续续都会上浮到10%。”

随后,在5月4日下午,上述房产中介的经纪人再次提醒《证券日报》记者,“公司再次通知,以网签时间为节点,5月10日之后网签的商贷单,工行、农行、中行、建行、交行、北京银行、北京农商银行、招商银行、邮储、南京银行首套房贷款利率执行基准上浮10%,二套房贷款利率执行基准上浮20%。”也就是说,最晚5月10日开始,购买首套房,在五大行申请纯商业贷款将全部上调至基准利率上浮10%。

同时,上述房产中介工作人员还表示:“交通银行的组合贷利率也即将调整,时间待定,公司已经通知在途单还未面签的业务单(客户需要同时满足已报单、首套、未面签、组合贷四个条件),借款人需尽快前往公积金网点查询征信。”

延长借款人最高年龄影响不大

五一节前后,《证券日报》记者收到多个房产中介的“推销”信息,其中购房资质审核时间缩短、个别银行将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁、借款人年龄与贷款期限之和延长至不超过75年、降准等多个政策调整被多个经纪人解读为“对楼市利好”。

事实上,这些类似统一“话术”的推销起了不少作用,有数据显示,五一小长假期间,京城房贷市场咨询量环比上月涨幅10%左右。同时,据我爱我家集团市场研究院统计,4月份北京二手住宅共网签13673套,是去年5月份至今的最高值。

针对借款人最高年龄延长的调整,《证券日报》记者咨询了北京地区某大型房产中介,工作人员告诉记者:“贷款年限有三个条件限定:第一,砖混结构最长贷款年限为47年减去房龄,钢混结构为57年减去房龄;第二,贷款年限与房龄之和一般不超过50;第三,贷款年限与借款人年龄之和一般不超过65,有少数银行放宽到70,还有个别银行放宽到75,以上三点同时满足,以贷款年限最短的为准。”也就是说,由于房龄、65岁以上购房者比例较小等原因,该调整对市场实际的影响可能会比较有限。


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